Пришло время анализировать, каким будет Новосибирск через несколько лет и какие проекты надо развивать девелоперам. Так считает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов, кандидат экономических наук Олег Луговой. В беседе с корреспондентом «КС» он рассказал, что сейчас преобладают тенденции развития города как торгово-сервисного и образовательного центра. В силу этого следует готовиться к росту секторов коммерческой недвижимости, качественного жилья, объектов образования и здравоохранения. — Олег Николаевич, чем нужно руководствоваться, чтобы спрогнозировать спрос на недвижимость Новосибирска? — Девелоперам при определении стратегии разумно полагаться на два основных фактора. Первый — это состояние и перспективы городского бизнеса. Второй — количество и качество населения. Это две составляющих города. Люди живут в городе и зарабатывают деньги. Они живут в городах в поисках более комфортной и обеспеченной, чем в сельской местности, жизни, организуют здесь бизнес, создают рабочие места. И, собственно, направление развития города в наше благоприятное время определяется тем, как власть и население организуют свою деятельность. Благодаря высоким мировым ценам на нефть Новосибирск, как и другие крупные города, вышел из состояния выживания, в котором пребывал последние 10–15 лет, и встал перед выбором стратегии своего развития. Город получил возможность развития в течение ближайшего будущего. И от того, в какую сторону власть и общество направят свои усилия, насколько правильно поймут тенденции развития, зависят перспективы девелопмента в Новосибирске. Мы можем считать, сколько квадратных метров жилья или офисных площадей было сдано, но это всего лишь то, что уже произошло. Опираться на эти данные для прогнозирования спроса невозможно. Это справочный материал. При расчете спроса на недвижимость мы должны в первую очередь иметь сведения о росте деловой активности, о том, в какой сфере он происходит, должны знать количество, состав и возраст населения, о том, растут или падают доходы и так далее. — По вашему мнению, каков вектор развития самого города и, соответственно, девелопмента? — Сейчас обсуждаются несколько вариантов развития. И окончательный не выбран. Есть сторонники «индустриального центра». Нежизнеспособность этого сценария в том, что мы живем в постиндустриальном обществе, хотим того или нет. Индустрия, доминировавшая в 60–80-х годах, сегодня приходит в упадок по совершенно объективным причинам. А располагать заводы в центре города слишком дорого. Все заводы и крупные производства должны располагаться в пригородной зоне. Второй вариант — по этому сценарию и происходит развитие — административный и торгово-сервисный город. Предпосылки к выбору этого пути развития самые очевидные: удобное географическое расположение города, развитая социальная инфраструктура и сформированные транспортные потоки. Это то, что развивается у нас вопреки всему. Если Новосибирск будет наращивать данное преимущество, то девелоперам нужно обратить внимание на все, что связано с высокотехнологичной обработкой грузов и коммуникациями — на строительство складских терминалов, офисов, дорог, мостов. Необходимость в современном выставочном комплексе давно назрела. Можно по-разному относиться к «Сибирской ярмарке», но нельзя не признавать того, что это один из значимых элементов бизнес-активности Новосибирска. И при наличии современного выставочного комплекса или двух комплексов город получит ощутимый толчок вперед. Увеличивающийся поток бизнес-туристов, посетителей ярмарок, которые приезжают в Новосибирск, вызывает необходимость создавать развитую гостиничную и развлекательную инфраструктуру. Еще одна точка роста: Новосибирск — это научно-образовательный город. Многие развитые страны — Америка, Австралия, Канада — активно привлекают студентов со всего мира. В Австралии из 14 млн человек населения страны 200 тыс. человек — иностранные студенты, и они приносят австралийской экономике $7–8 млрд ежегодно. В Новосибирске примерно 60–65 тыс. иногородних студентов. Они привозят в город от 6 до 8 млрд руб. в год. Сравните это с городским бюджетом в 14 млрд. Иногородние студенты выступают в качестве крупного потребителя городского продукта и являются серьезным потенциалом развития города. Через 10–15 лет они будут определять лицо городского бизнеса и власти. А для девелопера очевидны проекты, которые можно развивать в случае поддержки городом образовательного направления. Университеты, кампусы, общежития студентов и молодых специалистов, парки активного отдыха, современные и модные эконом-варианты жилья для молодых специалистов, руководителей и так далее, престижные дома и коттеджные поселки. При разных стратегиях развития получаются разные города. — Есть ли некая конкуренция между стратегиями? — Это борьба за привлечение внимания. Машиностроители говорят, что Новосибирск должен быть индустриальным городом. На мой взгляд, он должен быть таковым только в той части, которая конкурентоспособна на внешних рынках, вне Новосибирска, ведь город живет за счет продажи товаров и услуг за пределы города. Представители науки и образования говорят, что мы должны быть университетским городом, образовательным центром. И на самом деле у нас пока есть возможность вытягивать абитуриентов из ближайших регионов в Новосибирск. Они будут учиться и затем оставаться в городе как специалисты или предприниматели, пока новосибирские вузы конкурентоспособны и репутация высока. Но если образование не поддерживать, то они начнут проигрывать нашим соседям из Томска и Красноярска. Городские власти начинают говорить о том, как привлечь инвесторов на нашу территорию. А каких инвесторов? Для строительства бизнес-центров или торговых комплексов, складов? Эти инвесторы в городе есть, и они умеют создавать объекты не хуже большинства приходящих в город московских компаний. Но развивать город будет только местный бизнес. Приходящий инвестор в отличие от местного заинтересован только в получении быстрой прибыли и выводе ее с территории. Для того чтобы новосибирские инвесторы и создаваемые ими бизнес-проекты оставались в городе, необходимо развивать сектор качественной жилой недвижимости. А для этого в свою очередь необходимо создавать территории, предназначенные для комфортного проживания, подтягивать туда дороги, канализацию, электричество. Создавать условия для комфортного проживания на нашей в общем не самой дружелюбной территории. Мэрия должна поддерживать такие проекты для увеличения инвестиционной привлекательности города. Если в городе человек с деньгами не найдет качественного жилья, он «проголосует ногами». Переедет в другое место и переведет или закроет бизнес. В мире существует жестокая конкуренция за предпринимательские ресурсы. Бизнес-иммиграция развивается, а предприниматели (новосибирские в том числе) учатся зарабатывать деньги на чужих территориях и в других странах. — Почему вопрос о выборе стратегии Новосибирска возник именно сейчас? Как это связано с разработкой генплана? — Новосибирск — это пока наиболее интересный город для жизни в Сибирском федеральном округе. Он наиболее развит с точки зрения социальной инфраструктуры. И это преимущество необходимо использовать. Сложилась благоприятная конъюнктура, которой нужно воспользоваться. Прогноз развития — это сложная задача, особенно в сфере недвижимости, потому что циклы на рынке недвижимости «длинные», даже маленькие проекты реализуются в течение четырех-пяти лет. Что касается генплана — важно, что его начали разрабатывать. В этом документе есть описание неких стартовых условий для развития города, однако сегодня разработчики исходят из предположения о том, что город не будет меняться, население Новосибирска не будет увеличиваться или уменьшаться, меняться по составу, город останется в прежних границах. Если не конкурировать за людские, финансовые и особенно предпринимательские ресурсы, то, может быть, город даже уменьшится в размерах и состав населения изменится за счет иммигрантов из Азии и Китая. Это еще один вариант будущего Новосибирска. Генплан — вторичный документ после стратегии города. Какая стратегия — такой будет и реализация генплана. Будем надеяться что, на фоне демографической проблемы правильно определенное место Новосибирска в экономике региона позволит девелоперам получить все преимущества периода роста экономики.
Comment section