Строить почти не на что

Строительная отрасль все острее начинает ощущать дефицит в финансовых ресурсах. Банки ужесточают требования к заемщикам, предпочитая кредитовать только проверенных временем партнеров. Дольщики исчерпали запасы наличности для покупки квартиры, а также столкнулись со сложностями получения ипотечных займов в банках. Достаточным объемом собственных ресурсов и возможностью привлечь иные финансовые инструменты обладают единицы, и эксперты прогнозируют, что следствием дефицита ликвидности будет сокращение количества игроков и дальнейший рост цены квадратного метра. Молчание на краю «Сегодня на отечественном рынке складывается типичная для России ситуация. Проблемы есть, и довольно серьезные — денежных средств не хватает, банки начинают повышать планку требований к клиентам, как к физическим, так и юридическим лицам; строительные компании — приостанавливать работы на проектах. Но… все умалчивают об этом и держат население в неведении, пытаясь сделать хорошую мину при плохой игре», — заявляет гендиректор ОАО «ПТК–30» Владимир Коновалов. «Проблема финансирования строительства стоит очень остро! — отмечает и президент ГК «Метаприбор« Владимир Мартыненков. — У населения почти нет денежных средств, ипотеку взять очень сложно, а привлечение крупных инвесторов влечет за собой массу проблем». Председатель правления Первого строительного фонда Майис Мамедов также признает, что ощущается дефицит финансовых ресурсов в сегменте строительства жилой недвижимости. Однако, по словам собеседника «КС», этот дефицит создан на волне ажиотажа. «В финансовой системе страны, в том числе у банков и у населения, денег предостаточно, но благодаря публикациям в СМИ, а также заявлениям представителей различных органов власти сформировалось ошибочное мнение о том, что следствием нестабильности будет падение цен на жилье. Вот инвесторы и банки и замерли в ожидании снижения цен». А управляющий директор СК «Уникон» Вячеслав Кривошапкин добавляет, что в настоящее время в отрасли остро ощущаются последствия необоснованного спроса, когда банки вели агрессивную политику по выдаче займов на жилье на основе произвольных форм справок о доходах. «Такая политика стала причиной роста стоимости квадратного метра и ограничила тот слой населения, который, в принципе, мог являться потребителем этих кредитов, — рассуждает господин Кривошапкин. — Те строительные компании, которые рассчитывали, что этот период будет длиться вечно, и структурировали свой бизнес в расчете на высокую динамику роста цены за квадратный метр, сейчас оказались в проигрыше. Все перечисленное существенно повлияло на объемы строящегося жилья». Занять у «физиков» Для строительства жилья компании использовали два основных источника привлечения ресурсов: кредиты банков и средства дольщиков. Некоторые могли себе позволить привлечь средства паевых инвестиционных фондов или располагали собственными средствами. В регионах наиболее популярным вариантом привлечения средств под жилищное строительство до недавних пор была система долевого финансирования. Аналитик компании «БКС Консалтинг» Александр Думов объясняет это тем, что средства дольщиков были практически единственной возможностью финансирования проектов для застройщиков, неспособных получить кредиты. «Участники долевого строительства — традиционный источник финансирования для многих компаний, — соглашается Вячеслав Кривошапкин. — Это обусловлено тем, что местные строительные организации не обладали необходимым объемом оборотных ресурсов для строительства собственными силами в больших объемах». Участники рынка расходятся в оценках доступности средств дольщиков в настоящее время. Так, по наблюдениям заместителя директора ООО «Энергомонтаж» Ивана Сидоренко, еще пару лет назад около 60–70% покупателей квартир были частные клиенты, накопившие деньги на покупку либо продавшие старое жилье и вкладывавшие деньги с доплатой в новое. В 2008 году около 60% покупателей приобретали квартиры через ипотеку. «Спрос был большой, но банки начали сокращать объемы ипотечных программ, и сейчас объем средств, поступающих от дольщиков, также существенно уменьшается, — рассказывает собеседник «КС«. — Менее крупные строительные компании, которые строили всего по 1–2 объекта, по моей информации, сейчас испытывают серьезный дефицит ресурсов и оборотных средств. Они вводят различные скидки, для того чтобы привлечь покупателей, либо замораживают свои проекты». Владимир Мартыненков добавляет, что частные инвесторы стали тщательнее относиться к репутации компаний, истории и времени их работы на рынке, к наличию опыта работы в кризисных условиях. Инвесторы также требуют гарантии своевременной сдачи объекта. Источник кредитов пересох На втором месте по популярности у строителей — банковские кредиты. В ряде компаний они составляют от 20 до 80% от всех ресурсов, привлекаемых на жилищное строительство. «Мы кредитуемся в банках на пополнение оборотных средств, для того чтобы рассчитываться с подрядчиками. Но это не критичные суммы — 20–30% от общего объема привлекаемых на реализацию проектов ресурсов», — рассказывает Иван Сидоренко. «Кредитные деньги на строительство жилья мы не привлекаем вообще, но у нас не вызвало сложностей привлечение займа под строительство кирпичного завода. В конце прошлого года мы также взяли два займа на строительство коммуникаций на новых площадках в Ленинском и Первомайском районах», — пояснили «КС» и в Первом строительном фонде. Однако кредитный источник в последнее время также серьезно обмелел. По наблюдениям Владимира Коновалова, большинство мелких банков заморозили свои лимиты по строительным компаниям, а крупные начинают более придирчиво выбирать партнеров и объекты: «Российские банки осторожничают и сокращают лимиты кредитования строительной отрасли. Именно поэтому мы перешли на обслуживание в новосибирский филиал зарубежного банка, у которого опыт работы в этой отрасли больше, который более адекватно оценивает риски и может предложить более длинные ресурсы». Банки существенно ужесточили требования к строителям, что также отсеивает потенциальных клиентов-заемщиков. В частности, в некоторых банках ставки по кредитам уже доходят до 18%, а в ряде случаев — и до 25% годовых. Дисконт, по которому принимается залог, в среднем составляет уже 60% от стоимости, а список залогового имущества существенно сократился. Банки отказываются принимать в качестве обеспечения недострой и даже сданное жилье. Они стали более тщательно изучать заявки на кредиты, ужесточились требования к пакету документов. «Как и по всей стране, в Сибири почти все банки перестали кредитовать бизнес «вдолгую». Поэтому девелоперы (ряд из которых и так закредитован «по уши«) вынуждены брать короткие (несколько месяцев–год) кредиты под выросшие проценты (14% годовых и более — на три и более процентных пунктов выше, чем еще год назад)», — констатирует управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. «Кредитные ресурсы и раньше стоили для сибирских строителей дороже, чем, например, в Москве, где перспектива роста цен на недвижимость значительно более явная, чем в Сибири. То же наблюдается и сейчас. Кредитный кризис значительно усугубил ситуацию, но влияние его более значимо, и проявилось оно не прямо — через повышение ставок кредитования строительства, — а косвенно. Кризис ликвидности обусловил свертывание многими банками своих ипотечных программ, это стало одним из важнейших факторов снижения спроса и темпа роста цен на жилье, — комментирует ситуацию Александр Думов. — Замедление роста цен (и даже возможность их снижения) ставит под сомнение многие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью. Говоря другими словами — растут риски. В результате значительного дефицита ликвидности в банковской сфере банки часто не могут кредитовать даже очень доходные проекты в силу их долгосрочности, т. к. они не уверены в возможности перекредитоваться на межбанковском рынке». Не для всех Как отмечает Вячеслав Кривошапкин, до кризиса постоянно растущим спросом у строителей пользовался такой инструмент привлечения ресурсов, как проектное финансирование. Однако этот продукт был доступен далеко не каждой региональной компании. Прежде всего, для его использования нужно было выполнить ряд жестких условий банка. В частности, если для привлечения ресурсов на объект используется проектное финансирование, то сразу отсекается возможность привлечения дольщиков. Кроме того, компания должна была сразу вложить в проект 15–20% собственных средств. Сейчас ситуация изменилась: в регионах банки увеличили уровень капитализации, позволяющей получить положительное решение банка по проектному финансированию, до 30%, а в Москве он уже доходит до 40%. По мнению Майиса Мамедова, оптимальным вариантом финансирования является строительство жилья с использованием собственных ресурсов за счет собственных производственных мощностей. Однако такими возможностями сегодня обладают единицы региональных игроков. В ряде случаев в проекты по строительству жилья могут входить ЗПИФы недвижимости. Однако, по оценкам Сергея Дьячкова, такие ситуации встречаются крайне редко. «Фонды ставят перед собой цель купить будущую постоянную операционную прибыль, а жилищные проекты по сути — производство товара («построил–продал«), а не финансового потока от построенного объекта», — поясняет эксперт. В ожидании коррекции Александр Думов считает, что в следующем году можно ожидать снижения темпов роста строительства. «До конца текущего года заметного снижения не будет, поскольку в проекты, завершаемые в этом году, средства были инвестированы значительно раньше, — считает эксперт. — Незавершенный проект — это заморозка огромных средств и большие убытки, но на завершение проектов этого года деньги найдутся вследствие их невысокой рискованности. А вот долгосрочные проекты могут начаться только при значительной государственной поддержке». Небольшие строительные компании, которые росли на региональном рынке как грибы после дождя, подпитываясь ипотечными программами, скорее всего не переживут кризиса дефицита ликвидности. Кроме того, эксперты ожидают проведения ряда сделок слияния-поглощения средних и даже крупных игроков, которые не смогут справиться с возникшими финансовыми проблемами. «Компании слабые, с плохо организованной структурой, вряд ли смогут справиться с кризисом, наверняка появятся недострои и как следствие — забастовки вкладчиков, — прогнозирует Владимир Мартыненков. — На сегодняшний день есть компании, которые продают и себя, и свои площадки. На мой взгляд, продаваться будут объекты в центральной части города с наиболее понятными перспективами развития». «Для рынка и покупателей формирующаяся ситуация не очень позитивна, — рассуждает Майис Мамедов. — Рынок будет сужаться, а цены на квартиры — расти. Чтобы свести ущерб от этой тенденции к минимуму, на мой взгляд, необходима мощная государственная поддержка для развития производства строительных материалов в регионах Сибири. Должен быть доступный кредит на развитие таких проектов — не 18%, как сейчас, а 5–6% с субсидированием части ставки бюджетом. Именно такая политика позволит сдержать рост цен на жилье без ущемления интересов компаний строительной отрасли». Сергей Дьячков придерживается противоположной точки зрения: «Деньги, которые есть на руках у населения, все равно нужно куда-то вкладывать (чтобы как минимум сохранить). При нынешнем «фондовом безобразии» из всех финансовых инструментов, доступных «маленькому» инвестору, покупка недвижимости (преимущественно квартир) является самой безрисковой. Поэтому, кстати, на рынок жилья начали возвращаться спекулянты («инвесторы«, как они себя называют). Я знаю также преуспевающих людей, готовых вложить свои сбережения в квартиры, — помимо развития собственного бизнеса, эффективно вкладывать средства им больше некуда».

Comment section

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *