Рынок недвижимости большинства регионов Сибирского федерального округа постепенно выходит на цивилизованный уровень. Миновали времена, когда торговые и офисные центры размещались в переоборудованных производственных цехах. На рынке все активнее проявляют себя специализированные строительные и управляющие компании. Однако этим игрокам пока интересны только города-миллионники. Главные функции девелопера — создание и поддержка проекта, привлечение инвестора и застройщика, развитие объекта недвижимости. Рынок бизнес-центров не успел насытиться. Фото Михаила ПЕРИКОВА Сравнивая девелоперов на основе критерия объемов возводимых площадей коммерческой и бизнес-недвижимости, очевидно, что достаточно большую долю на рынке девелопмента Сибири занимают федеральные игроки: Mirax Group, «РосЕвроДевелопмент», «Регионы», «Стройинрос», «Торговый квартал». Местные же компании занимаются девелопментом обычно в дополнение к другим направлениям бизнеса — строительству, производству строительных материалов и конструкций, проектированию, при этом девелоперская деятельность не является основной. Однако соотношение федеральных и местных игроков в том или ином региональном центре характеризуется в первую очередь его привлекательностью с точки зрения получения будущей прибыли. Федеральные структуры активно заходят далеко не на все рынки региональных центров Сибири. Безусловный лидер Сибири и самый привлекательный для девелоперов город — Новосибирск. В нем представлено наибольшее число федеральных девелоперов, от которых по многим параметрам не отстают и местные: «Труд», «Сибакадеминвест», «Подсолнух», «Итера», «Гарант», «Кварсис». Один из крупнейших игроков — местное ЗАО «Труд». Компанией возведены торгово-развлекательный комплекс «Москва» (21 тыс. кв. м), торговые центры «Манхэттен», «Флагман», «Бонанза», общая площадь которых составляет 23,2 тыс. кв. м. Из других объектов «Труда» можно отметить галерею салонов «Плаза Премьер» (7,8 тыс. кв. м), торговый комплекс «Зеленые купола» (5,7 тыс. кв. м). Предприятие возвело и культурно-досуговые площади: «Теннисная академия», центр «Спарта» на улице Салтыкова-Щедрина, общая площадь которых составляет 12 тыс. кв. м. Бизнес-центр на проспекте Димитрова, 1 и бизнес-центр на Красном проспекте, 79/1 являются объектами офисной недвижимости. Их совокупная площадь составляет 10 тыс. кв. м. С учетом всех имеющихся объектов, ЗАО «Труд» принадлежит 80,1 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Другим крупным новосибирским девелопером коммерческой недвижимости является московская компания «РосЕвроДевелопмент», которая в 2007 году построила в Новосибирске бизнес-центр класса «А» «РосЕвроПлаза» площадью 27,6 тыс. кв. м, вложив в него $35 млн. На проспекте Димитрова они строят торговый центр «Планета» площадью 130 тыс. кв. м, ввод этого объекта ожидается в 2009 году. Однако на сегодняшний момент в город заходят девелоперы, владеющие объектами, которые превышают своими размерами активы вышеперечисленных игроков. Это шведская компания IKEA, построившая на улице Ватутина торговый комплекс Mega общей площадью 150 тыс. кв. м. Далее по объемам торговых площадей идет компания RID Group со своим проектом «Омега Plaza» в 140 тыс. кв. м на площади Маркса. ЗАО «Строитель» в 2007 году собирается сдать в строй 48 тыс. кв. м бизнес-центра класса «А». А общие площади недвижимости, принадлежащие ЗАО «Строитель», превышают 60,5 тыс. кв. м. Далее идет «СТ Групп Регион» со своим бизнес-центром класса «А» ST Plaza общей площадью 45 тыс. кв. м и инвестициями в $27 млн. Чуть меньше площадей — 44,2 тыс. кв. м — у новосибирской компании «Трансервис», 10 тыс. кв. м уже введены в эксплуатацию, остальные площади будут сданы в 2007 году. Кемеровская компания «Кора» планирует в 2008 году ввести в эксплуатацию торговый комплекс на 40 тыс. кв. м на Каменской магистрали. Инвестиции составляют $40 млн. По количеству площадей далее следует компания London & Regional Properties, которая в IV квартале 2007 года сдаст офисно-гостиничный комплекс на Каменской (26,9 тыс. кв. м., инвестиции оцениваются в $40 млн.). По $30 млн инвестируют компании Metro Cash & Carry и группа инвесторов (в том числе компания «Белон») в строительство торговых комплексов. Первая возводит Metro размером 12 тыс. кв. м на ул. Большевистской, вторые — «МарксМарт» площадью 20 тыс. кв. м на ул. Ватутина. Также на этом рынке присутствует группа «Сибакадеминвест», которая, по мнению управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, является «восходящей звездой« девелопмента коммерческой недвижимости Новосибирска». Она упоминается и в рейтинге компании Regional Real Estate. «Сибакадеминвестом» возведены торгово-развлекательный «Калина Центр», площадью 10,6 тыс. кв. м., бизнес-центр Golden Plaza (6,1 тыс. кв. м.), бизнес-центр «На Маковского» (1,9 тыс. кв. м.) Общие площади коммерческой недвижимости составляют 18,6 тыс. кв. м. Но если говорить о насыщении города коммерческой недвижимостью, то, по словам генерального директора Regional Real Estate Дмитрия Сапунова, Новосибирску еще нужно порядка 500 тыс. кв. м офисов. Емкость рынка оценивалась путем умножения количества активного трудоспособного населения на 20%, которые составляют экспертный корректирующий коэффициент, — в итоге получаем количество людей, работающих в офисе. Далее — умножение на 15 кв. м — столько должно приходиться на одного сотрудника офиса по СНИПу. Что касается насыщения города торговыми комплексами, то, по расчетам специалистов Regional Real Estate, в Новосибирске можно строить еще порядка 250 тыс. кв. м такой недвижимости. Однако Дмитрий Сапунов отмечает, что к концу 2010 года при соблюдении сроков строительства планируемых торговых комплексов в Новосибирске объемы торговых площадей превысят емкость рынка, что грозит переизбытком торговых площадей. Что же касается других сибирских городов, то, по оценкам Дмитрия Сапунова, перенасыщение в сегменте торговой недвижимости уже наступило в Красноярске. В то же время там еще требуется порядка 300 тыс. кв. м офисных площадей. По мнению Сергея Дьячкова, крупнейшим девелопером Красноярска является группа «Монолитхолдинг». В 2006 г. они ввели 157 тыс. кв. м общей площади жилья (19,4% от всего городского объема ввода жилья). В 2007 г. «Монолитхолдинг» планирует ввести бизнес-центр класса «А» общей площадью не менее 56 тыс. кв. м. Сергей Сапунов добавляет к лидерам красноярского рынка еще и «XXI век Девелопмент» и «Кульбытстрой». По данным аналитиков LCMC, в настоящее время в Красноярске ведется строительство трех крупных объектов торговой недвижимости общей площадью 229 тыс. кв. м: ТРЦ «Планета» от ОАО «РосЕвроДевелопмент» — 96 тыс. кв. м, ТРЦ «Июнь» от ОАО «Регионы девелопмент» — 70 тыс. кв. м и ТРЦ «Огни» от StroinRos Development Group — 63 тыс. кв. м. Достаточно необычно выглядит ситуация с активностью девелоперов в Омске. В городе проживают более 1,1 млн жителей. Но если обратить внимание на такой показатель как соотношение средней заработной платы и прожиточного минимума, многое становится понятно. «Отношение средней заработной платы к прожиточному минимуму дает определенный коэффициент, который показывает насколько активно в том или ином городе люди могут тратить деньги. Чем этот коэффициент выше, тем привлекательность города больше», — говорит Сергей Сапунов. Как показывают исследования, из всех сибирских городов самый низкий коэффициент в Омске — 3,59. «Это помогает понять, почему федеральные операторы не очень активно идут в Омск», — добавляет аналитик. По его оценкам, на сегодняшний день в Омске пока еще нет качественных офисных центров, они все находятся в стадии строительства. Емкость этого рынка составляет порядка 700 тыс. кв. м. Напротив, Омск демонстрирует неплохие показатели в сегменте торговой недвижимости. Среди крупнейших девелоперов в городе представлены «Мостовик», «Стройбетон», «Конто», «Спэк», «Омсквинпром». Крупнейшим девелопером Томской области, по оценкам Сергея Дьячкова, является группа «Томская домостроительная компания» (ТДСК). В 2006 году группа ввела 137,8 тыс. кв. м общей площади жилья. Кроме Томска, ТДСК строит в Северске, Новосибирске, Кемеровской области. По мнению Дмитрия Сапунова, до настоящего времени в Томск недостаточно активно шел ритейл, поэтому здесь наблюдается большая потребность в торговых центрах — более 550 тыс. кв. м. Потребность в офисных площадях составляет более 350 тыс. кв. м. В Кемерове, по оценке Дмитрия Сапунова, также как и в Красноярске, произошло перенасыщение рынка в сегменте торговой недвижимости: существующие торговые площади на 22 тыс. кв. м превышают потребности города. В сегменте офисной недвижимости Кемерово нуждается примерно в 200 тыс. кв. м площадей. Крупнейшим девелопером города является группа «Кемеровопромстрой» (Ассоциация «Промстрой»). В 2006 г. группа ввела около 40 тыс. кв. м жилья. Кроме этого, «Кемеровопромстроем» возведены в Кемерове два бизнес-центра — «Созвездие» и «Октябрьский«, а также два торговых центра »Променад-1« и «Променад-2» общей площадью 29 тыс. кв. м. Еще одним девелопером является «Кемеровогражданстрой». «Сегодня в России есть два региона, куда активно идут девелоперы, — юг страны и Сибирь. На Урале и в Поволжье достаточно большая конкуренция, и с ней связаны очень высокие риски. В Сибири же есть возможность для развития разных форматов, разных схем финансирования и получения земельных участков, разных схем входа в рынок», — резюмирует генеральный директор Regional Real Estate Дмитрий Сапунов.
Comment section